陳義榮代書事務所

2010/12/06 【聯合晚報╱記者楊美玲、游智文╱台北報導】 為抑制高房價，財政部再出手，今年賣房子的人，明年綜所稅要多繳一點。財政部下周二將召集全國稅捐機關，討論99年售屋財產交易所得額課稅標準，只要在今年出售不動產的民眾，售屋所得收益比率恐將大幅上調，尤其是台北市，財產交易所得收益率調漲幅度最高，擬從29%調升至37%。 財政部官員表示，下周二確定調幅後將公告實施，於民國100年5月申報99年度個人綜合所得稅時，若無法拿出實際交易成本的售屋民眾，就須依此收益標準繳稅。立委賴士葆今於財委會質詢指出，美國恐將再推動量化寬鬆政策，面對國內居高不下的房價，財政部是否已確定上調售屋所得收益比率，但他認為，稅率提高恐無效，高房價仍是稅基的問題。財政部長李述德表示，對於高房價和高所得都要合理課稅，並非單一稅率的問題，財部將會研擬可長可久的方案。 信義代書專案經理林以德表示，所謂「售屋所得收益比率」，就是售屋獲利占房屋評定現值的比率，如果房屋評定現值為100萬元，售屋所得收益比率29%，即售屋獲利29萬元，提高到37%，那麼認定的獲利就是37萬元。 林以德表示，財產交易所得申報在不動產項目上，如果申報人提出實際交易契約價格，就依契約價格計算，如果沒有，就依各縣市政府規定的「售屋所得收益比率」計算獲利金額，目前北市設定的比率為29%，售屋者必須依此比率算出獲利後申報所得稅。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，由於售屋所得收益比率是以房屋評定現值做為稅基，而非以市價，在房屋評定現值遠低於市價情形下，調整收益比率所能產生的稅負有限，對房地產市場影響不會太明顯。 財政部官員表示，五區國稅局依據轄區內房價漲幅資料以及市場行情，而提出各縣市財產交易所得額標準，目前包括台北市、台北縣、高雄市、桃園縣，基隆市、新竹市等地區，財產交易所得的課稅所得額都將會調高，而調幅至少1%，最多則達8%，而台中、嘉義及台南三市，以及縣轄市與鄉鎮，則維持98年的課稅水準不變。 財政部官員強調，目前都只是初訂，售屋所得收益率仍須經過開會討論後，才能做出最後的決定。官員說，此稅率的調整只是更「貼近實情」，並非是為了打房，但透露根據目前調查結果，發現台北市99年售屋所得收益率的調幅恐怕會是最高。

行政院吳院長於11月18日行政院院會指示相關單位應積極研議擴大辦理青年安心成家方案，以協助青年首次購置自用住宅。 財政部於19日邀請中央銀行、行政院金融監督管理委員會、內政部及8大公股銀行召開會議，經會中充分溝通討論，各公股銀行將依下列原則辦理青年首次購屋優惠貸款： 一、貸款總額度：暫定新臺幣2,000億元，視辦理情形再行調整。 二、承作銀行：台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及台灣中小企業銀行。 三、貸款對象：借款人年齡在20歲至45歲，且借款人及其配偶均無自用住宅者。 四、貸款條件如下： (一)每戶貸款額度：最高新臺幣500萬元。 (二)貸款年限及償還方式：貸款年限最長30年，含寬限期三年，本息分期平均攤還。 (三)貸款利率：前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.345%機動計息(目前為1.5%)，第3年起按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.645%機動計息(目前為1.8%)。 (四)貸款成數：最高8成核貸。 (五)貸款標的：自本原則實施後所購置之住宅。 歡迎有需要且符合資格之民眾，赴公股銀行洽辦利用。 五、本案優惠貸款自99年12月1日開始辦理。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 隨著網路賣屋、買屋的風行，物件點閱次數可看出區域供需情況；根據永慶房仲網的統計，目前全台各都會區以北市平均每一物件點閱次數96次最多；最少的則是台中市，10月每一出售物件僅34次點閱。 北市平均點閱次數高，一般認為和賣方普遍惜售，特別是公寓住宅看好都更商機，不輕易出售有關，在供給縮小，但買氣回溫之下，因此只要有物件出售，就會吸引眾多買家目光，平均點閱次數也因此居高不下。 台中點閱次數最低 至於台中市，永慶房屋研展室分析，台中市是中南部房市最熱的區塊，但也因這幾年推案量大，致使市場上待賣案件也多，並造成平均每一物件受到關愛的程度遠低於其他縣市。和台中市情況類似的還有桃園縣，也因委售物件多，平均點閱次數為35次，略高於台中市，排名倒數第二。 另外特別值得一提的是台南市，根據統計，台南市每一出售物件平均有62人次點閱，僅次於台北市，還比台北縣的58次來得高。會有如此情況，主要是台南市向來為封閉、自住型的市場，物件流通率頗低，中古屋委賣案件大約僅台北縣的1/10，甚至也只有鄰近的高雄市之1/5，在供給明顯不足，但自住族群仍有一定比例下，因此出現了高詢問度格局。 永慶房屋經理李建興表示，從點閱次數來分析，台北縣市及台南市有意賣房的屋主，應趁市場呈現供不應求之際，趁機釋出，求個好賣點。反之台中市的民眾，則不妨利用競爭者較少的優勢，出門多看幾個物件，為自己挑個理想好房。

央行自今年6月份開始祭出一連串打房措施後，到底成效如何? 根據台灣不動產交易中心公佈的第三季季報來看，首當其衝的台北市及北縣的部份區域已收到成效，北市第三季平均房價僅較第二季微漲0.26%、北縣則小漲5.56%；中南部非主要打房區域反而跌幅較深，其中台南縣市下跌10.33%最多，台中縣市以8.41%居次，大高雄則小跌2.56%。 ■　利多與打房拉扯 大台北房價持平 　　台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，央行6月公佈選擇性信用管制政策後，在被點名的區域內，不論是過熱的成交價量及投機買氣，都獲得壓抑，不少投資客即使要釋出手上物件，但在低利的環境下，短期內也無大幅降價的壓力；相對於北市的高房價，北縣的價格則相對便宜，加上蘆洲線即將通車以及新莊頭前重劃區域土地屢創新高、預售案引領話題，也讓沿線的三重、蘆洲及新莊買氣增溫，連帶推升北縣房價，第三季北縣平均成交價為21.85萬/坪，較第二季的20.70萬/坪，小漲5.56%。 ■　中南部遭持魚之殃 房價下跌 　　在桃園新竹部份買氣降幅不大，受到整個經濟環境轉好的影響，不少科技新貴紛紛進場，加上7/5開跑的住宅補貼方案，看屋客大增，桃竹地區第三季房價漲幅為1.08%；中南部雖有升格議題發酵，但已陸續反映，加上屋主心態看好縣市合併後的利多期待，反而開出高於市場行情的價格，造成買方拉長考慮時間，影響買氣，整體房價呈現下跌的情況。 【網路地產王/龔立豪/綜合】

台南市10月份的房市開工戶數雖只有127戶，但整體市場還是很活絡；而11月才剛開始，就已有家會員公司報開工220餘戶，是近來最大的「造鎮」開發案。 根據本會統計，10月份報開工的建商一共18家，開工119戶住宅及8戶店舖；若與去年同期的201戶相較，減少約37%。 不過自今年1至10月，透天住宅就已經開工1459戶，將近是去年同期787戶的2倍多，也遠超過去年一整年度的975戶。公寓大樓的部分，今年截至目前為止一共開工333戶，遠勝於去年一整年的132戶。 因為有縣市合併的利多，今年台南房市很熱絡，除了透天推案量增加，也有多棟大樓即將動工。 資料來源：臺南市建築開發同業公會

(中央社記者韋樞台北28日電)第三季國泰房地產指數調查指出，全國房市第三季的成長動力來自台幣升值與游資充斥的預期心理，造成台北市價量背離，令人擔心；北縣則價量俱揚，南高持續加溫，而台中最冷。 國泰建設和政治大學房地產研究中心合作，發布2010年第3季國泰房地產指數。政大房地產研究中心主任張金鶚表示，第3季全國新推個案市場價格大漲，成交價連續2季創歷史新高，成交量也維持在近13年來新高。 張金鶚指出，第3季市場的基本結構，原本認為應該是央行管制措施與兩岸經濟協議簽訂效應下，多空膠著盤整格局，但市場運作結果，卻是由台幣升值與游資充斥引發預期心理所主導，顯示央行打房政策影響有限。 張金鶚分析各地房市情形，台北市成交價創歷史新高，推升到每坪61.44萬元，推案量滑落到630億元，呈現價量背離結構，是否第二波價量高峰已出現轉折值得觀察，未來發展最易回歸到市場基本面。 台北縣呈現價量創歷史新高的局面。張金鶚說，台北縣雖然同樣遭受央行打房的衝擊，但因持續接收來自台北市的移民與投資客，反成為第3季市場價量表現最突出的地區，可能成交價推升到每坪24.17萬元，推案量多達769億元，成為各縣市中推案量唯一明顯增加地區。 桃竹地區新推個案持續第2季復甦情勢，每坪成交價格14.94萬元再創新高，漲幅季增9.15%，為各區之冠，成交量也維持高點；與台北縣一樣，桃竹地區也明顯有大量北市和投資客進駐。 台中地區量價為各區最冷之處。張金鶚說，可能成交價每坪14.22萬元雖略增，但漲幅為各區最少，成交量的指數更是一年來最低，市場成交規模和銷售率萎縮，市場發展能量不足，加深建商存貨壓力。 南高市場則繼續欣欣向榮。他說，特別是在價格揚升下，達每坪13.24萬元，銷售率也大幅躍進，整體市場價量結構明顯異於其他地區，脫離過去幾年低檔盤整結構，顯示逐漸復甦中。 張金鶚擔心，央行信用管制，結果除台中之外，各地反而愈打愈熱，甚至要用「脫韁野馬」來形容，更加推向泡沫之路，不知道何時泡沫破滅；這一季房地產上漲是由資金行情造成，希望政府特別注意這件事，否則任由投資客和政府對賭，最後是全體社會受害。991029(圖表為中央社製作)

卡優新聞網 (2010-10-29) 張家嘯 國內「住」的問題讓越來越多人感到煩惱，而近來政府主動拋出「社會公益住宅」的議題，其中又以「銀髮族住宅」最受關注，但根據調查，有超過六成的民眾表示，退休後會購買新房子來養老。比例遠遠高於願意住進民營養生村或公辦銀髮族住宅。 至於退休後換屋打算，平均養老買房預算為883萬元，若以現階段勞工平均退休金僅為220萬元左右，發現許多人卻願意用四倍退休金的代價，換得安老好房，顯示「退休後換屋」似乎已成台灣人最大共識。 永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，先進國家盛行的銀髮族住宅，因為在「養老院恐懼症」下，並不太被台灣人接受，願意住進的比例僅15.33%。而且隨著社會觀念與家庭結構改變，父母親已不願意成為子女的拖油瓶，因此如果能選擇的話，超過97%的人老了後，根本不想逐子女而居。 李建興分析，從這調查結果來看，「高齡住宅」將成為未來房地產另一波主流產品，銀髮族在選擇「養老」住所時，首要考量醫療院所、交通動線、休閒運動三大機能，同時建案有針對在屋內性設置遠端照護或無障礙輔具者，也是購房時的參考配備。 不過，民眾期待的養老買房預算平均為883萬元，和勞工實際領取的平均退休金僅220萬元左右落差甚大，因此退休後若想購屋享清福，一定要及早做好理財規劃。 李建興指出，退休後想換屋的民眾，以北部人居多，包括台北縣市、基隆市、桃園縣、新竹縣市，比例高達64%。若從收入來看，退休後有強烈的退休換屋意願者，主力為年薪151萬元以上的族群，在此收入範圍中，竟有多達77.19%表達換屋意願。 反觀年收入在51萬至150萬的中產階級，從現實面的購屋壓力下，對於養生村和銀髮族住宅的接受度，就比其他族群來得高。