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特種貨物及勞務稅補充問答

中國土地改革協會「特種貨物及勞務稅條例政策及其配套措施與如何健全房屋市場方案」講習會,各公會理事
長所提建言與雙向溝通問題,財政部回應意見
一、特種貨物稅的定義
(一)領有農地農用證明但選擇課徵土地增值稅者,就應認定為特種貨物?還是特種貨物之除外?
回應:
(1)排除課徵。
(2)依特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱本條例)施行細則第11 條規定,本條例第5 條第4 款所稱經核准不課徵土地增值稅者,指符合農業發展條例第37 條第1 項、第38 條之1 或其他依法得申請不課徵土地增值稅之規定,並經地方稅稽徵機關核准或認定者。故符合農業發展條例第37 條第1項、第38 條之1 規定者,雖未申請不課徵土地增值稅,如經稽徵機關認定符合上開規定,亦可排除課徵特種貨物及勞務稅。
(二)非都市土地建築用地(未做建築使用者)及非都市土地之其他用地等是否為本條例所稱之特種貨物?
回應:
(1)非屬本條例規定之特種貨物。
(2)依本條例第2 條第1 項第1 款規定依法得核發建造執照之都市土地(空地)始為本條例規定之特種貨物,故非都市土地(空地)縱為建築用地,非屬本條例規定之特種貨物,不課徵特種貨物及勞務稅。
二、課徵範圍持有期間之計算方式
(一)因離婚或配偶一方死亡所分配回來之剩餘財產,於出售時是否為本條例課徵之範圍?
回應:依本條例第3 條第3 項規定,持有期間係指自本條例施行前或完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。離婚或配偶一方死亡所分配回來之剩餘財產,於出售時是否為本條例課徵之範圍
乙節,涉及是否屬非自願性因素取得,宜請檢附具體個案向主管稽徵機關申請,始能據以認定辦理。
(二)夫妻相互贈與之財產於出售時,其起算點為何?
回應:依本條例第3 條第3 項規定,夫妻相互贈與之財產於出售時,應以受贈後完成移轉登記之日起計算。
(三)經共有物分割後之土地出售時,其起算點為何?
回應:共有物分割之類型眾多,個案情形不一,宜請檢附具體個案向主管稽徵機關申請,始能據以認定辦理。
(四)原土地所有權人取得經重劃後分配之土地出售時,其起算點為何?
回應:
(1)自土地所有權人參與市地重前之原始取得日起算。
(2)依平均地權條例第62 條規定,市地重劃後,重行分配與原土地所有權人
之土地,自分配結果確定之日起,視
為其原有之土地,其持有期間係自土
地所有權人參與市地重前之原始取
得日起算。
三、就本條例第5 條之除外情形疑義
(一)夫妻各有一處房地,其中一處為供已成年之直系親屬居住,無出租無營業,符合自用住宅土地之規定,其中一處出售時,得否是為出售自用住宅房地?
回應:
(1)否。
(2)依本條例第5 條第1 款規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬以僅有一戶房屋及其坐落基地者為限,夫妻各有一處房地,已不符合持有1 戶之規定。
(二)某甲及其配偶及未成年子女僅有1 棟5 樓透天房地,某甲於本房地之1 樓開設地政士事務所或家庭美髮院、診所,是否為本條例課徵範圍。
回應:
(1)所有權人於持有2 年內出售房屋及其坐落基地,除符合本條例第5 條排除課稅規定外,應依該條例規定課稅。
(2)5 層樓房地出售,如1 樓供出租或營業使用,倘其他樓層符合本條例第5條排除課稅規定,按比例原則課稅。
(三)2 年內曾出租或供營業6 個月,嗣後供自用住宅使用,其地價稅及房屋稅亦分別准用自用住宅及住家用稅率,本宗房地出售時,可否適用?
回應:
(1)所有權人於持有2 年內出售房屋及其坐落基地,除符合本條例第5 條排除課稅規定外,應依該條例規定課稅。
(2)本條例第5 條第1 款規定,出售房屋及其坐落基地於持有期間須無供營業使用或出租。如該不動產於持有期間曾供出租或供營業使用事實,即與法定要件不合。
(四)「自完成新房地移轉登記之日起1 年內出售原房地」,可否與土地稅法第35 條規定同步適用?
回應:
(1)本條例與土地稅法分屬不同法律,原則上二者各依其規定辦理。
(2)土地稅法第35 條重購退稅與本條例第5 條第1 款規定之適用要件並不相同,只要符合各該法律規定,皆可適用
(五)合建分售的地主,出售土地應課稅,但其未售餘屋與建商交換後,是否除外?
回應:
(1)依本條例第5 條第7 款規定,營業人興建房屋完成後第一次移轉者,排除課稅;又依本條例施行細則第12 條第3 款規定,上開第1 次移轉之情形,包含營業人營業人銷售與土地所有權人合作興建之房屋及併同該房屋銷售之坐落基地,故建商與地主合建分售,於興建完成後銷售房屋及併同該房屋銷售之坐落基地,皆屬本款規定範圍,可依本款規定免稅。
(2)建商與地主合建分售交易型態,其房
屋違建商所有,地主僅出售土地,應
不致產生地主有未售餘屋與建商交
換之問題。
四、稽徵程序
(一)買賣若發生解約或違約情事時,其已繳納之稅金如何處理?
回應:
(1)納稅義務人可申請退還稅款。
(2)特種貨物及勞務稅係屬銷售稅性質,依本條例第16 條第1 項規定,納稅義務人應於訂定銷售契約之次日起三十日內計算應納稅額,自行填具繳款書向公庫繳納,並向主管稽徵機關申報。嗣後如發生解約事由,可檢具
相關證明,項原申報繳稅之稽徵機關申請退稅。
(二)簽約後30 日內賣方已收取之買賣款項不足支付稅金,如何因應。
回應:納稅義務人銷售第2 條第1 項第1 款規定之特種貨物,應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額,自行填具繳款書向公庫繳納,並填具申報書,檢附繳納收據、契約書及其他有關文件,向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。實務上,買賣雙方係自行約定分期收取價金,特種貨物及勞務稅最高稅率為銷售金額之15%,為買賣雙方所知悉,應可預為安排。
五、實際價格
(一)實際價格登錄,如何認定為相當或事實?如何查定其真偽?
(二)實際價格登錄,如何與不動產估價結合?
回應:
(1)平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例修正草案所定之實際價格登錄制度,屬內政部主管法規,宜由內政部認定。
(2)依本條例第8 條規定,銷售特種貨物之銷售價格,指銷售時收取之全部代價,包括在價額外收取之一切費用。
應由納稅義務人依本條例第16 條規定於訂定銷售契約之次日起30 日內自行填具申報書向主管稽徵機關申報,其申報之價格較時價偏低而無正當理由者,依本條例第18 條第1 項規定,主管稽徵機關得依時價或查得資料,核定其銷售價格及應納稅額並補徵之。

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106年07月下旬台南市房屋實價登錄統計

106年07月下旬台南市房屋實價登錄統計
登記日期:106/05/16-106/05/31   類型:房地(土地+建物) 
參考件數: 514件 (較上期+7.31%) 新屋143件 佔 27.82%
每案建坪均價:143,405  (較上期+0.63%)
每案成交總均價:8,752,121(較上期+5.95%)
 土地成交件(以安南區為指標):25件 (較上期+13.64%)
安南區
         住宅區  19件 均價(坪):80,913元
         商業區   --件 均價(坪): ----,---元
         農業區   2件 均價(坪): 11,164元
         其 他   1件 均價(坪): 64,463元
         工業區   3件 均價(坪): 84,939元
106年07月上旬台南市房屋實價登錄統計
登記日期:106/05/01-106/05/15   類型:房地(土地+建物) 
參考件數: 479件 (較上期+5.51%) 新屋105件 佔 22.11%
每案建坪均價:144,304  (較上期+29.27%)
每案成交總均價:8,260,929(較上期+2.44%)
 土地成交件(以安南區為指標):22件 (較上期+18.52%)
安南區
         住宅區   9件 均價(坪):118,450元
         商業區   --件 均價(坪): ----,---元
         農業區   7件 均價(坪): 22,674元
         其 他   3件 均價(坪): 33,260元
         工業區   2件 均價(坪): 84,848元
106年06月下旬台南市房屋實價登錄統計
登記日期:106/04/16-106/04/30   類型:房地(土地+建物) 
參考件數: 454件 (較上期+6.07%) 新屋127件 佔 27.97%
每案建坪均價:111,632  (較上期-23.36%)
每案成交總均價:8,064,445(較上期+13.36%)
 土地成交件(以安南區為指標):27件 (較上期+8%)
安南區
         住宅區   9件 均價(坪):104,011元
         商業區   --件 均價(坪): ----,---元
        …

本所代出租、代銷物件

種類:新成屋
位置:台南市 安南區 長溪路 3段 405巷 號
類型:透天厝
物件大小:寬 x 高:
現況:出售中

種類:市區店面
位置:台南市 區 南華街 號
物件坪數: 坪
現況:已出租
種類:牆面招牌招租
位置:台南市 安南區 安和路 4段 535號 A 區
物件大小:寬 x 高:
現況:已出租
種類:市區店面
位置:台南市 區 南華街 號
物件坪數: 坪
現況:已出租
種類:牆面招牌招租
位置:台南市 安南區 安和路 4段 535號 B 區
物件坪數: 坪
現況:已退租
連絡電話:0921283982 陳先生
專案:租B區送西區