陳義榮代書事務所

台北房市從2008年，全球金融風暴的突如其來，市場瞬間降溫、買氣直線下滑，嚴重縮水的資金讓原本人見人愛的房地產，變成人人避之唯恐不及的燙手山芋；全球經濟景氣從2009年起逐漸復甦，企業一片裁員聲暫告一段落，國內信心指數持續回復，股市上看1萬點的期許，致使非常多的民眾與企業對於2010年抱持樂觀的看法，連帶消費市場也開始熱絡。在大市場回春之時，房市自然跟著受影響，特別是首購族群隨著經濟面逐漸回暖，加上原本熱絡的投資客群，因股市基金的大量湧進之下，房地產交易市場在今年也逐漸熱絡。如今雖然景氣逐漸復甦，但是，仍須有較大的利多及激勵因素才能再度抓回消費者的信心，而並不是著力於特定市場的喊話。2010年Q2比較2009年Q2，漲幅最大的區域是高雄市新興區44.80%，排名第二的為台北市大同區36.45%，台北市中正區38.57%為第三，北市中正區再創歷史新高。 全省各行政區域平均單價以2 0 1 0 Q 2 對照2009Q2，一年來同期的漲幅排行榜最新出爐，漲幅最大的區域是高雄市新興區44.80%，排名第二的為台北市大同區36.45%，台北市中正區35.57%為第三，再來依次為台中市西屯區34.68%、台北縣新店市34.35%、高雄市楠梓區33.09%、台北市南港區30.98%、桃園縣中壢市28.77%、台北市松山區28.00%、台北市大安區27.31%；從這些區域排行中可看出近一年來都更題材炒作以及新成屋推案較多的區域，在房價的帶動效應似乎較明顯，而且幾乎都是在直轄市或即將升格的準直轄市內，積極表現出消費大眾對這些區域的信心；拿幾個平時在區域內題材較豐富的區域來看，高雄市新興區及楠梓區就有許多相似之處，區內積極重劃都是更新及老舊眷村社區改建，帶動區域周邊房價上升，而台中市西屯區則是因中部科學園區的設立，帶動周邊土地開發及公共建設，加上台中縣市即將合併、大台中捷運動工，對大台中房地產帶來利多，造就房價蠢蠢欲動而有上漲機會與空間；台北縣新店市緊鄰北市公教人員集中的文山區，以及新成屋不斷塑造高級水岸城市，因而能夠成為北市外移族群的首選購屋優勢；桃園縣中壢市藉由高鐵青埔站的設置，與桃園國際機場的連結， 成為通往國際的首要門戶，隨著市內公共建設不斷提升，人口持續穩定成長的有利層面，都是讓其區域內房價推升的主因；至於台北市的幾個區域就不再多贅述，因為整體大台北環境炒作氣氛濃厚帶動下，很...

2010-09-03 工商時報 【記者朱漢崙、陳美君／台北報導】 　央行近日密集找業者開會，土建融成為重點，據悉，會中央行明確要求，土建融貸款的利率必須高於其他製造業的利率，「至少應該高於2％！」此外，央行並明確指示，土融放款成數不得高於7成。 　央行實施房市選擇性信用管制，觀察範圍擴及銀行的土建融放款，其中被視為市場指標的土建融龍頭土地銀行已帶頭配合，土地貸款的成數最高以7成為限，建築融資除非配合信託最多能達6成，否則以5成為限；至於土建融利率，未來將配合政策，從2％起跳。 　據側面了解，央行已向主要行庫董總表達，希望未來對土建融貸款，也能比照房貸在成數、利率上予以管制，其中土融貸款希望以7成為限，另外利率則希望以2％起跳。 　土銀主辦甲山林建設位於基隆新建案「城上城」的58億元聯貸案，昨日完成簽約，包括農業金庫、合庫、台中商銀、一銀等10家銀行共同參貸，超額認購金額達65億元，最後仍以58億元結案，該案利率即逾2％。除了土銀之外，土建融市佔率第2大的合庫，對土建融案的承作亦趨於保守。 　央行在大台北縣市列出10個房貸選擇性信用管制地區，基隆在該區之外，對此土銀指出，未來土建融案不論是否位於10個地區之內，土融與建融的成數都會分別設限，除了土融不超過7成之外，建融將依照工程造價5成為上限核貸，若搭配信託，成數上限可放寬到6成。 　中央銀行將於本月30日召開第3季理監事會，市場普遍預期，央行將宣布升息半碼，以抑制居高不下的房地產價格；為深入調查銀行業務及市場資金情勢，中央銀行業務局近日特地找來銀行高層，面對面進行訪談，會議由央行業務局長尤錦堂親自主持，訪談的內容囊括房貸、消金、企金等業務現況，這份訪談報告，也將成為中央銀行總裁彭淮南，執行貨幣政策的重要參考。 　據悉，中央銀行除昨日找元大銀開會之外，周三已先找台企銀開會。 　中央銀行在會中明確要求行庫在土建融的利率條件和貸款成數外，銀行主管評估，央行在6月底的理監事會議上啟動升息機制，一方面促使偏低的市場利率，能逐步回到中性水準，另外也是為了抑制房價上漲，若本次銀行回報的房貸相關數據，未能明顯回降，央行月底理監事會將持續升息半碼因應。

初來不及申請青年安心成家貸款的民眾，得把握年底這次申請的機會，根據營建署的網站公佈，99年青年安心成家住宅補貼，預計於99年10月辦理第二次公告受理申請，以先前貸款200萬元前2年免利息狀況試算，2年下來可省下6萬餘元的貸款利息，不無小補。 ■　兩年200萬零利率房貸 降低購屋壓力 　　為了降低青年人購屋壓力與協助降低租屋壓力的社福政策，「青年安心成家方案」，補貼方式包括前2年200萬元之零利率房貸，且為了協助無力購屋之青年家庭，亦將提供租金補貼，每戶每月最高3,600元，補貼期間最長2年。原先第一次公告受理申請期間為99年3月5日至99年4月16日，第二次則預計在10月公告受理申請。首購族不妨把握機會，踴躍爭取減輕房貸！ ■　貸款條件較寬鬆　協助青年輕鬆成家 　　房仲業者指出，「青年安心成家方案」的購屋貸款利息補貼部分，限定的條件相當寬鬆，20歲以上至40歲以下、家庭成員均無自有住宅、或者僅持有一戶住宅，且該住宅為申請日的前二年內所購置並已辦理貸款之住宅，其他家庭成員應無其他自有住宅、家庭年收入在80%分位點以下，就符合申請條件。其中臺北市、臺北縣縣轄市的民眾，家庭所得在223萬元內，便符合條件。不過符合條件的申請人，仍須經過評點後，才能確定是否通過此項優惠政策，若是低收入戶等弱勢團體，第3年後的貸款利率還有減碼的優勢。 【網路地產王／洪倩宜／綜合】

【MyGoNews 林承志/台北報導】大台南挾著縣市合併升格議題，2010年Q2房市表現亮眼，台南市南區房價較去年同期大漲32.64%，東區房價也成長19.02%，北區則上漲14.77%。台灣不動產交易中心表示，大台南地區受惠於聯外道路及相關都市計畫推動，房市看漲空間大增，也持續帶動房價偏低區域的補漲效應。 分析過去7年大台南區的房價走勢，2003年Q2每坪房價平均約為6萬元，2007年Q2房價上漲至高峰，每坪房價約為8.1萬元。2007年Q3台南房價開始向下修正，08年又碰上金融海嘯，直到2009年Q3跌至每坪房價約為6.5萬元，隨著景氣復甦，房價區線開始向上走揚，2009年Q3至今1年間，平均房價每坪成長1.2萬元，目前均價為7.7萬元，尚未突破上波高峰。合計SARS過後的7年間，大台南地區房價成長約28.3%。 比較大台南2010年Q2與Q1房價，上漲最多的為台南市安南區，漲幅有14.71%，其次依序則是則是北區、永康市、東區。至於，中西區、南區、安平區、仁德鄉則皆有4~5%的跌幅。台灣不動產交易中心表示，安南區的房價上漲主因即為大台南房價補漲所產生的遞延效應所致。至於，永康市則在工業區與科技園區加持下，房市交易持續熱絡。 此外，由各鄉鎮市平均房價排名來看，目前大台南地區房價仍舊是市高於縣，南市北區以每坪單價9.09萬元居首，其次則是東區，每坪單價8.76萬元。而安南區則是每坪8.03萬元，永康每坪單價僅需6.79萬元。

年輕爸爸考量多，熟齡爸爸算盤精 住商不動產針對今年以來全省已經成交的已婚男性客戶，統計分析各年齡層爸爸買屋的需求，調查中發現，45-50歲爸爸是最具實力的購屋者，不但需求坪數高，平均成交總價也傲視各年齡層，平均購屋總價達1035.9萬。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，45-50歲是不少男性工作的顛峰，也是家人最需要獨立空間的時候，因此這些爸爸在換屋時通常對於房屋坪數需求大，購屋總價當然也較高。 爸爸不愛小套房，家人需求放第一 徐佳馨指出，和女性購屋人相比，爸爸們的購屋習慣上還是傾向購買兩房以上的房屋，對於小套房的接受度較低，因此即使是30-35歲的年輕爸爸，平均買房坪數即達24.3坪，特別是45歲以下的爸爸，在購屋習慣上明顯傾向以家庭需求為主要購屋考量。徐佳馨分析，男性購屋人在買屋時多會把成家放在第一位，認為買屋最重要的莫過於成就一個家的感覺，如家人是否有獨立空間，是否可以滿足未來接父母同住的需求，因此在預算上也較為寬鬆。此外，不少年輕爸爸買屋時也較容易得到長輩的挹注，無形中也拉高了購屋能力。 熟齡老爸少搬家，買屋投資比例高 頗讓人玩味的是，過了一定年齡之後，爸爸們似乎就不再買大坪數的房子，購屋總價也逐漸降低。徐佳馨說明，主要是50歲之後的爸爸，不少都面臨到空巢期，孩子可能到外地唸書，或是成家立業，搬離原生家庭，在沒有換屋的誘因下，爸爸們往往在房地產的規劃上轉而以投資為主，如替外地就學的孩子購買學區套房，買屋兼投資，或者是購置套房、店面等收益型不動產作為保本之用。 爸爸愛家有一套，妥善理財沒煩惱 徐佳馨表示，爸爸們為家人的付出有目共睹，特別是購屋時，爸爸們多會以家人需求為考量，作最後的購屋決策，但也建議所有的爸爸在購屋時仍要注意財務規劃，每月房貸最好不要超過家庭總收入的三分之一，以免影響生活品質。此外，因為爸爸往往是家中最重要的經濟支柱，因此，最好可以多留一份預備金，以備不時之需。